Quant paga un no resident pel guany en vendre un habitatge a Espanya i com funciona la retenció del 3 %?

Quan un no resident ven un immoble situat a Espanya, el guany obtingut tributa a Espanya en l'Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR, impost sobre la renda de no residents), visqui on visqui. Els convenis per evitar la doble imposició atribueixen normalment a Espanya el dret de gravar els guanys d'immobles situats al seu territori. El país de residència del venedor és el que, si escau, corregeix la doble tributació.

Com es calcula el guany patrimonial

El guany és la diferència entre dos valors:

• Valor de transmissió: el preu de venda menys les despeses a càrrec del venedor, com la comissió de la immobiliària o la plusvàlua municipal.
• Valor d'adquisició: el preu de compra més les despeses i impostos inherents a la compra (ITP o IVA, notaria, registre, gestoria) i el cost de les millores. Si l'habitatge ha estat llogat, es resten, si escau, les amortitzacions corresponents.

Per això és fonamental conservar l'escriptura de compra i les factures de les despeses i de les obres de millora: cadascun d'aquests imports redueix el guany.

Tipus de gravamen: 19 %

El guany tributa al 19 % per a tots els no residents, siguin o no residents a la Unió Europea, segons l'article 25 del text refós de la Llei de l'IRNR (Reial decret legislatiu 5/2004). Cada copropietari tributa per la seva part.

La retenció del 3 % que practica el comprador

Quan el venedor és no resident, el comprador està obligat a retenir el 3 % del preu pactat i a ingressar-lo a Hisenda amb el modelo 211 (declaració de la retenció) en el termini d'un mes des de la venda. Aquesta retenció no és l'impost definitiu: és un pagament a compte del venedor. Si el comprador no l'ingressa, l'immoble queda afecte al pagament d'aquesta quantitat.

El modelo 210 del venedor

El venedor ha de presentar el modelo 210 (declaració de l'IRNR) en els tres mesos següents al final del termini d'un mes que té el comprador per ingressar la retenció:

• Si el 19 % del guany és superior a la retenció, paga la diferència.
• Si és inferior, o si la venda ha donat pèrdues, sol·licita la devolució del que s'ha retingut de més.

Molts venedors no residents no presenten aquest model i perden la devolució a què tindrien dret, o acumulen deutes amb Hisenda si la retenció no cobria l'impost.

Plusvàlua municipal

A més de l'IRNR, el venedor paga a l'ajuntament l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvàlua municipal). És un impost diferent i el seu import és una despesa que redueix el valor de transmissió.

Exempcions

Les exempcions són limitades. En determinats casos, els residents a la UE o a l'Espai Econòmic Europeu que venguin el que va ser el seu habitatge habitual poden aplicar l'exempció per reinversió. És una situació poc habitual en propietaris de segones residències, per la qual cosa convé estudiar-la cas per cas.

Recomanació

Abans de signar la venda, calculi el guany i l'impost previst. Així sabrà si la retenció del 3 % serà suficient o si en podrà recuperar una part.