Combien paie un non-résident sur la plus-value lors de la vente d'un logement en Espagne et comment fonctionne la retenue de 3 % ?

Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier situé en Espagne, la plus-value est imposée en Espagne au titre de l'Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR, impôt espagnol sur le revenu des non-résidents), quel que soit son lieu de résidence. Les conventions fiscales attribuent normalement à l'Espagne le droit d'imposer les plus-values sur les biens situés sur son territoire. C'est le pays de résidence du vendeur qui, le cas échéant, élimine la double imposition.

Comment se calcule la plus-value

La plus-value est la différence entre deux valeurs :

• Valeur de cession : le prix de vente moins les frais à la charge du vendeur, comme la commission de l'agence immobilière ou la plusvalía municipal (taxe communale sur la plus-value des terrains).
• Valeur d'acquisition : le prix d'achat plus les frais et impôts liés à l'achat (ITP ou TVA, notaire, registre foncier, gestoría) et le coût des travaux d'amélioration. Si le logement a été loué, on déduit, le cas échéant, les amortissements correspondants.

Il est donc essentiel de conserver l'acte d'achat (escritura) et les factures des frais et des travaux d'amélioration : chacun de ces montants réduit la plus-value.

Taux d'imposition : 19 %

La plus-value est imposée à 19 % pour tous les non-résidents, qu'ils résident ou non dans l'Union européenne, selon l'article 25 du texte refondu de la loi sur l'IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004). Chaque copropriétaire est imposé sur sa quote-part.

La retenue de 3 % pratiquée par l'acheteur

Lorsque le vendeur est non-résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix convenu et le verser au fisc espagnol (Hacienda) avec le Modelo 211 (déclaration de la retenue) dans un délai d'un mois à compter de la vente. Cette retenue n'est pas l'impôt définitif : c'est un acompte du vendeur. Si l'acheteur ne la verse pas, le bien reste affecté au paiement de ce montant.

Le Modelo 210 du vendeur

Le vendeur doit déposer le Modelo 210 (déclaration d'impôt des non-résidents) dans les trois mois suivant la fin du délai d'un mois dont dispose l'acheteur pour verser la retenue :

• Si 19 % de la plus-value dépasse la retenue, il paie la différence.
• Si c'est inférieur, ou si la vente a généré une moins-value, il demande le remboursement du trop-retenu.

Beaucoup de vendeurs non-résidents ne déposent pas cette déclaration et perdent le remboursement auquel ils auraient droit, ou accumulent des dettes fiscales si la retenue ne couvrait pas l'impôt.

Plusvalía municipal

En plus de l'IRNR, le vendeur paie à la mairie l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). C'est un impôt distinct, dont le montant constitue un frais qui réduit la valeur de cession.

Exonérations

Les exonérations sont limitées. Dans certains cas, les résidents de l'UE ou de l'Espace économique européen qui vendent ce qui fut leur résidence principale peuvent bénéficier de l'exonération pour réinvestissement. C'est rare pour les propriétaires de résidences secondaires ; il convient donc de l'étudier au cas par cas.

Notre conseil

Avant de signer la vente, calculez la plus-value et l'impôt prévu. Vous saurez ainsi si la retenue de 3 % suffira ou si vous pourrez en récupérer une partie.