Hoeveel belasting betaalt een niet-ingezetene over de winst bij verkoop van een woning in Spanje en hoe werkt de inhouding van 3%?

Als een niet-ingezetene een in Spanje gelegen woning verkoopt, wordt de winst in Spanje belast via de Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR, Spaanse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen), waar de verkoper ook woont. Belastingverdragen kennen het heffingsrecht over winst op in Spanje gelegen onroerend goed normaal gesproken aan Spanje toe. Het woonland van de verkoper voorkomt zo nodig de dubbele belasting.

Hoe wordt de vermogenswinst berekend

De winst is het verschil tussen twee waarden:

• Verkoopwaarde: de verkoopprijs min de kosten voor rekening van de verkoper, zoals makelaarscourtage of de plusvalía municipal (gemeentelijke belasting op waardestijging van grond).
• Aankoopwaarde: de aankoopprijs plus de kosten en belastingen bij de aankoop (ITP of btw, notaris, kadaster, gestoría) en de kosten van verbouwingen. Is de woning verhuurd geweest, dan worden eventuele afschrijvingen in mindering gebracht.

Bewaar daarom altijd de aankoopakte (escritura) en de facturen van kosten en verbeteringswerken: elk van die bedragen verlaagt de winst.

Tarief: 19%

De winst wordt voor alle niet-ingezetenen belast tegen 19%, ongeacht of ze in de Europese Unie wonen, volgens artikel 25 van de geconsolideerde IRNR-wet (Real Decreto Legislativo 5/2004). Elke mede-eigenaar betaalt over zijn eigen deel.

De inhouding van 3% door de koper

Is de verkoper niet-ingezetene, dan moet de koper 3% van de overeengekomen prijs inhouden en binnen een maand na de verkoop afdragen aan de Spaanse belastingdienst (Hacienda) met Modelo 211 (aangifte van de inhouding). Deze inhouding is niet de definitieve belasting, maar een voorschot voor de verkoper. Draagt de koper het bedrag niet af, dan blijft de woning daarvoor aansprakelijk.

Modelo 210 van de verkoper

De verkoper moet Modelo 210 (aangifte inkomstenbelasting niet-ingezetenen) indienen binnen drie maanden na afloop van de termijn van een maand die de koper heeft om de inhouding af te dragen:

• Is 19% van de winst hoger dan de inhouding, dan betaalt hij het verschil.
• Is het lager, of is er verlies geleden, dan vraagt hij het teveel ingehouden bedrag terug.

Veel niet-ingezeten verkopers dienen dit formulier niet in en lopen zo de teruggave mis waar ze recht op hebben, of bouwen een belastingschuld op als de inhouding de belasting niet dekte.

Plusvalía municipal

Naast de IRNR betaalt de verkoper aan de gemeente de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). Dit is een aparte belasting; het bedrag is een kostenpost die de verkoopwaarde verlaagt.

Vrijstellingen

Vrijstellingen zijn beperkt. In bepaalde gevallen kunnen inwoners van de EU of de Europese Economische Ruimte die hun voormalige hoofdverblijf verkopen de herinvesteringsvrijstelling toepassen. Bij eigenaren van een tweede woning komt dit zelden voor, dus het moet per geval worden bekeken.

Ons advies

Bereken vóór het tekenen van de verkoop de winst en de verwachte belasting. Zo weet u of de inhouding van 3% voldoende is of dat u een deel terugkrijgt.