¿Cuánto paga un no residente por la ganancia al vender una vivienda en España y cómo funciona la retención del 3 %?

Cuando un no residente vende un inmueble situado en España, la ganancia obtenida tributa en España en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, viva donde viva. Los convenios para evitar la doble imposición atribuyen normalmente a España el derecho a gravar las ganancias de inmuebles situados en su territorio. El país de residencia del vendedor es el que, en su caso, corrige la doble tributación.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia es la diferencia entre dos valores:

• Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos que corren a cargo del vendedor, como la comisión de la inmobiliaria o la plusvalía municipal.
• Valor de adquisición: el precio de compra más los gastos e impuestos inherentes a la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y el coste de las mejoras. Si la vivienda ha estado alquilada, se restan, en su caso, las amortizaciones correspondientes.

Por eso es fundamental conservar la escritura de compra y las facturas de los gastos y de las obras de mejora: cada uno de esos importes reduce la ganancia.

Tipo de gravamen: 19 %

La ganancia tributa al 19 % para todos los no residentes, sean o no residentes en la Unión Europea, según el artículo 25 del texto refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004). Cada copropietario tributa por su parte.

La retención del 3 % que practica el comprador

Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio pactado y a ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta. Esta retención no es el impuesto definitivo: es un pago a cuenta del vendedor. Si el comprador no la ingresa, el inmueble queda afecto al pago de esa cantidad.

El modelo 210 del vendedor

El vendedor debe presentar el modelo 210 en los tres meses siguientes al final del plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención:

• Si el 19 % de la ganancia es superior a la retención, paga la diferencia.
• Si es inferior, o si la venta ha dado pérdidas, solicita la devolución de lo retenido de más.

Muchos vendedores no residentes no presentan este modelo y pierden la devolución a la que tendrían derecho, o acumulan deudas con Hacienda si la retención no cubría el impuesto.

Plusvalía municipal

Además del IRNR, el vendedor paga al ayuntamiento el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). Es un impuesto distinto y su importe es un gasto que reduce el valor de transmisión.

Exenciones

Las exenciones son limitadas. En determinados supuestos, los residentes en la UE o en el Espacio Económico Europeo que vendan la que fue su vivienda habitual pueden aplicar la exención por reinversión. Es una situación poco habitual en propietarios de segundas residencias, por lo que conviene estudiarla caso por caso.

Recomendación

Antes de firmar la venta, calcule la ganancia y el impuesto previsto. Así sabrá si la retención del 3 % será suficiente o si podrá recuperar parte de ella.