Wie viel Steuer zahlt ein Nichtresident auf den Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer Immobilie in Spanien und wie funktioniert der 3 %-Einbehalt?

Verkauft ein Nichtresident eine in Spanien gelegene Immobilie, wird der Gewinn in Spanien mit der Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR, spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten) besteuert – unabhängig vom Wohnsitz. Die Doppelbesteuerungsabkommen weisen das Besteuerungsrecht für Gewinne aus in Spanien gelegenen Immobilien in der Regel Spanien zu. Eine etwaige Doppelbesteuerung beseitigt der Wohnsitzstaat des Verkäufers.

So wird der Veräußerungsgewinn berechnet

Der Gewinn ist die Differenz zwischen zwei Werten:

• Veräußerungswert: Verkaufspreis abzüglich der vom Verkäufer getragenen Kosten, etwa Maklerprovision oder Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer).
• Anschaffungswert: Kaufpreis zuzüglich der mit dem Kauf verbundenen Kosten und Steuern (ITP oder IVA, Notar, Grundbuch, Gestoría) sowie der Kosten für Modernisierungen. War die Immobilie vermietet, werden gegebenenfalls die entsprechenden Abschreibungen abgezogen.

Deshalb ist es wichtig, die Kaufurkunde (Escritura) sowie die Rechnungen für Nebenkosten und Modernisierungsarbeiten aufzubewahren: Jeder dieser Beträge mindert den Gewinn.

Steuersatz: 19 %

Der Gewinn wird für alle Nichtresidenten mit 19 % besteuert, egal ob sie in der EU ansässig sind oder nicht (Art. 25 des IRNR-Gesetzes, Real Decreto Legislativo 5/2004). Jeder Miteigentümer versteuert seinen Anteil.

Der 3 %-Einbehalt durch den Käufer

Ist der Verkäufer Nichtresident, muss der Käufer 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats nach dem Verkauf mit dem Modelo 211 (Erklärung über den Steuereinbehalt) an das Finanzamt abführen. Dieser Einbehalt ist nicht die endgültige Steuer, sondern eine Vorauszahlung für den Verkäufer. Führt der Käufer ihn nicht ab, haftet die Immobilie für diesen Betrag.

Das Modelo 210 des Verkäufers

Der Verkäufer muss das Modelo 210 (Steuererklärung für Nichtresidenten) innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der einmonatigen Frist des Käufers für die Abführung des Einbehalts einreichen:

• Liegen 19 % des Gewinns über dem Einbehalt, zahlt er die Differenz.
• Liegen sie darunter oder wurde mit Verlust verkauft, beantragt er die Erstattung des zu viel einbehaltenen Betrags.

Viele nichtansässige Verkäufer reichen dieses Formular nicht ein und verlieren so ihren Erstattungsanspruch – oder sie häufen Steuerschulden an, wenn der Einbehalt die Steuer nicht deckte.

Plusvalía municipal

Zusätzlich zur IRNR zahlt der Verkäufer an die Gemeinde die Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal, Wertzuwachssteuer auf städtischen Grund). Sie ist eine eigene Steuer; ihr Betrag mindert als Kosten den Veräußerungswert.

Steuerbefreiungen

Befreiungen sind begrenzt. In bestimmten Fällen können in der EU oder im EWR ansässige Personen, die ihre frühere Hauptwohnung verkaufen, die Befreiung bei Reinvestition nutzen. Bei Eigentümern von Zweitwohnungen kommt das selten vor, daher sollte es im Einzelfall geprüft werden.

Unsere Empfehlung

Berechnen Sie vor der Unterzeichnung den Gewinn und die voraussichtliche Steuer. So wissen Sie, ob der 3 %-Einbehalt ausreicht oder ob Sie einen Teil zurückbekommen.