Quanto paga un non residente sulla plusvalenza dalla vendita di una casa in Spagna e come funziona la ritenuta del 3%?

Quando un non residente vende un immobile situato in Spagna, la plusvalenza è tassata in Spagna con l'Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR, imposta spagnola sul reddito dei non residenti), ovunque viva. Le convenzioni contro la doppia imposizione attribuiscono normalmente alla Spagna il diritto di tassare le plusvalenze sugli immobili situati nel suo territorio. È il Paese di residenza del venditore a eliminare, se del caso, la doppia imposizione.

Come si calcola la plusvalenza

La plusvalenza è la differenza tra due valori:

• Valore di cessione: il prezzo di vendita meno le spese a carico del venditore, come la provvigione dell'agenzia immobiliare o la plusvalía municipal (imposta comunale sull'incremento di valore dei terreni).
• Valore di acquisto: il prezzo di acquisto più le spese e le imposte legate all'acquisto (ITP o IVA, notaio, registro, gestoría) e il costo delle migliorie. Se la casa è stata affittata, si sottraggono, se del caso, gli ammortamenti corrispondenti.

Per questo è fondamentale conservare l'atto di acquisto (escritura) e le fatture delle spese e dei lavori di miglioria: ciascuno di questi importi riduce la plusvalenza.

Aliquota: 19%

La plusvalenza è tassata al 19% per tutti i non residenti, residenti o meno nell'Unione Europea, secondo l'articolo 25 del testo unico della legge IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004). Ogni comproprietario è tassato sulla propria quota.

La ritenuta del 3% applicata dall'acquirente

Quando il venditore è non residente, l'acquirente è obbligato a trattenere il 3% del prezzo pattuito e a versarlo al fisco spagnolo (Hacienda) con il Modelo 211 (dichiarazione della ritenuta) entro un mese dalla vendita. Questa ritenuta non è l'imposta definitiva: è un acconto del venditore. Se l'acquirente non la versa, l'immobile resta vincolato al pagamento di tale importo.

Il Modelo 210 del venditore

Il venditore deve presentare il Modelo 210 (dichiarazione dei redditi dei non residenti) entro i tre mesi successivi alla scadenza del mese concesso all'acquirente per versare la ritenuta:

• Se il 19% della plusvalenza supera la ritenuta, paga la differenza.
• Se è inferiore, o se la vendita ha generato una perdita, chiede il rimborso di quanto trattenuto in eccesso.

Molti venditori non residenti non presentano questo modello e perdono il rimborso a cui avrebbero diritto, oppure accumulano debiti con il fisco se la ritenuta non copriva l'imposta.

Plusvalía municipal

Oltre all'IRNR, il venditore paga al comune l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). È un'imposta distinta e il suo importo è una spesa che riduce il valore di cessione.

Esenzioni

Le esenzioni sono limitate. In alcuni casi, i residenti nell'UE o nello Spazio Economico Europeo che vendono quella che era la loro abitazione principale possono applicare l'esenzione per reinvestimento. È una situazione poco frequente per i proprietari di seconde case, quindi va valutata caso per caso.

Il nostro consiglio

Prima di firmare la vendita, calcoli la plusvalenza e l'imposta prevista. Così saprà se la ritenuta del 3% sarà sufficiente o se potrà recuperarne una parte.