Una SL spagnola può applicare l'agevolazione del 99% sull'ITP nell'acquisto di un terreno agricolo alle Baleari?

L'acquisto di una finca rústica (terreno agricolo) da parte di una società che svolge attività agricola può avere una tassazione molto ridotta alle Baleari, ma solo se si rispettano requisiti rigorosi, che devono inoltre risultare correttamente nell'atto notarile (escritura). Prima di firmare conviene analizzare due aspetti: se l'operazione è soggetta a IVA o a ITP e se si può applicare l'agevolazione regionale.

IVA o ITP nell'acquisto di un terreno agricolo?

• Se il venditore è un privato, l'operazione è sempre soggetta all'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, imposta spagnola sui trasferimenti immobiliari).
• Se il venditore è un imprenditore o professionista e il terreno è destinato alla sua attività, l'operazione è soggetta a IVA e non a ITP (art. 7.5 del Testo unico della legge sull'ITPAJD).
• La cessione di terreni rustici non edificabili è esente da IVA (art. 20.Uno.20.º della legge spagnola sull'IVA). In tal caso si applica l'ITP.
• Se l'acquirente è un imprenditore con diritto alla detrazione dell'IVA, si può rinunciare all'esenzione (art. 20.Dos LIVA). L'IVA si applica allora in reverse charge e l'atto è soggetto ad Actos Jurídicos Documentados (AJD, imposta sugli atti notarili) anziché all'ITP.

L'agevolazione del 99% alle Baleari

La normativa delle Baleari sui tributi ceduti prevede un'agevolazione del 99% sull'imposta TPO per l'acquisto di terreni rustici destinati a un'azienda agricola. I requisiti principali sono:

• L'acquirente deve essere un imprenditore agricolo professionale (agricultor profesional) titolare di un'azienda agricola, oppure una SAT, cooperativa o società civile agricola con azienda prioritaria. Può essere anche il titolare di un'azienda agricola in cui almeno il 50% dei membri sia imprenditore agricolo professionale.
• I beni devono essere destinati all'azienda agricola dell'acquirente.
• L'attività agricola o complementare deve essere mantenuta per 5 anni, salvo decesso.
• Oltre il 50% dei redditi dell'acquirente deve derivare dall'attività agricola.
• L'abitazione accessoria non può superare i 130 m². Piscine e impianti sportivi non sono considerati accessori.

Requisiti specifici per una società a responsabilità limitata

Secondo l'orientamento dell'Amministrazione tributaria delle Baleari in un interpello vincolante, una SL può applicare l'agevolazione se rispetta quanto segue:

• Deve essere già titolare di un'azienda agricola prioritaria prima dell'acquisto. A differenza delle riduzioni statali degli artt. 9 e 11 della Legge 19/1995 sulla modernizzazione delle aziende agricole, non basta acquisire tale qualifica grazie all'acquisto.
• Almeno il 50% dei soci deve essere imprenditore agricolo professionale e detenere almeno il 50% del capitale sociale.
• Se il terreno include un'abitazione di oltre 130 m², l'agevolazione non si applica affatto. Non è ammesso un riparto proporzionale né l'applicazione alla sola parte senza abitazione.
• Non si applica se il terreno è conferito alla società tramite conferimento in natura.
• Se l'operazione è soggetta a IVA per rinuncia all'esenzione, l'agevolazione applicabile in AJD è un'altra, disciplinata da una norma diversa.
• Le riduzioni statali della Legge 19/1995 si applicano prima dell'agevolazione regionale.

Una precisazione importante sul capitale

L'art. 6.b) della Legge 19/1995 richiede che oltre il 50% del capitale appartenga a imprenditori agricoli professionali, mentre l'orientamento regionale parla di «almeno il 50%». Con una ripartizione esatta 50/50 c'è un rischio. La soluzione prudente è che gli imprenditori agricoli professionali detengano più della metà del capitale.

Le menzioni di questi requisiti nell'atto sono indispensabili. Per questo conviene far verificare l'operazione prima della firma.