Kann eine spanische S.L. beim Kauf einer Finca rústica auf den Balearen die 99-%-Ermäßigung der Grunderwerbsteuer (ITP) nutzen?

Der Kauf einer Finca rústica (landwirtschaftliches Grundstück) durch eine landwirtschaftlich tätige Gesellschaft kann auf den Balearen sehr gering besteuert werden – allerdings nur, wenn strenge Voraussetzungen erfüllt sind. Diese müssen zudem korrekt in der notariellen Urkunde (escritura) festgehalten werden. Vor der Unterschrift sollten zwei Fragen geklärt werden: ob der Vorgang der Mehrwertsteuer (IVA) oder der Grunderwerbsteuer (ITP) unterliegt und ob die regionale Ermäßigung anwendbar ist.

IVA oder ITP beim Kauf einer Finca rústica?

• Ist der Verkäufer eine Privatperson, unterliegt der Kauf immer der Grunderwerbsteuer, dem Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
• Ist der Verkäufer Unternehmer oder Freiberufler und gehört die Finca zu seinem Betriebsvermögen, unterliegt der Vorgang der IVA und nicht der ITP (Art. 7.5 des Texto Refundido de la Ley del ITPAJD).
• Die Lieferung nicht bebaubarer ländlicher Grundstücke ist von der IVA befreit (Art. 20.Uno.20.º des spanischen Mehrwertsteuergesetzes). In diesem Fall fällt ITP an.
• Ist der Käufer vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer, kann auf die Steuerbefreiung verzichtet werden (Art. 20.Dos LIVA). Dann wird IVA im Reverse-Charge-Verfahren berechnet und die Urkunde unterliegt statt der ITP der Urkundensteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD).

Die 99-%-Ermäßigung auf den Balearen

Die balearischen Vorschriften zu den abgetretenen Steuern sehen eine Ermäßigung von 99 % auf die TPO-Steuer beim Erwerb ländlicher Grundstücke vor, die einem Agrarbetrieb dienen. Die wichtigsten Voraussetzungen:

• Der Erwerber muss hauptberuflicher Landwirt (agricultor profesional) und Inhaber eines Agrarbetriebs sein oder eine SAT, Genossenschaft bzw. landwirtschaftliche Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit vorrangigem Agrarbetrieb. Möglich ist auch der Inhaber eines Agrarbetriebs, bei dem mindestens 50 % der Mitglieder hauptberufliche Landwirte sind.
• Die Grundstücke müssen dem Agrarbetrieb des Erwerbers dienen.
• Die landwirtschaftliche oder ergänzende Tätigkeit muss 5 Jahre lang fortgeführt werden, außer im Todesfall.
• Mehr als 50 % der Einkünfte des Erwerbers müssen aus der Landwirtschaft stammen.
• Das zugehörige Wohnhaus darf 130 m² nicht überschreiten. Pools und Sportanlagen gelten nicht als Nebengebäude.

Besondere Voraussetzungen für eine S.L.

Nach Auffassung der balearischen Steuerverwaltung in einer verbindlichen Auskunft kann eine SL die Ermäßigung nutzen, wenn sie Folgendes erfüllt:

• Sie muss bereits vor dem Erwerb Inhaberin eines vorrangigen Agrarbetriebs sein. Anders als bei den staatlichen Ermäßigungen nach Art. 9 und 11 des Gesetzes 19/1995 zur Modernisierung landwirtschaftlicher Betriebe genügt es nicht, diesen Status erst durch den Kauf zu erlangen.
• Mindestens 50 % der Gesellschafter müssen hauptberufliche Landwirte sein und mindestens 50 % des Stammkapitals halten.
• Gehört zur Finca ein Wohnhaus mit mehr als 130 m², entfällt die Ermäßigung vollständig. Eine anteilige Aufteilung oder eine Anwendung nur auf den Teil ohne Wohnhaus ist nicht möglich.
• Sie gilt nicht, wenn die Finca als Sacheinlage in die Gesellschaft eingebracht wird.
• Unterliegt der Vorgang wegen Verzichts auf die Befreiung der IVA, gilt für die AJD eine andere Ermäßigung, die in einer gesonderten Vorschrift geregelt ist.
• Die staatlichen Ermäßigungen nach dem Gesetz 19/1995 werden vor der regionalen Ermäßigung angewendet.

Ein wichtiger Hinweis zum Kapital

Art. 6.b) des Gesetzes 19/1995 verlangt, dass mehr als 50 % des Kapitals hauptberuflichen Landwirten gehören, während die regionale Auslegung von „mindestens 50 %“ spricht. Bei einer exakten 50/50-Aufteilung besteht ein Risiko. Sicherer ist es, wenn die hauptberuflichen Landwirte mehr als die Hälfte des Kapitals halten.

Die Angaben zu diesen Voraussetzungen in der Urkunde sind unverzichtbar. Deshalb sollte der Vorgang vor der Unterschrift geprüft werden.