¿Puede una sociedad limitada aplicar la bonificación del 99 % del ITP al comprar una finca rústica en Baleares?

La compra de una finca rústica por una sociedad que desarrolla una actividad agraria puede tener una tributación muy reducida en Baleares, pero solo si se cumplen requisitos estrictos. Además, deben reflejarse correctamente en la escritura. Antes de firmar conviene analizar dos cuestiones: si la operación tributa por IVA o por ITP y si se puede aplicar la bonificación autonómica.

¿IVA o ITP en la compra de una finca rústica?

• Si el vendedor es un particular, la operación tributa siempre por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
• Si el vendedor es empresario o profesional y la finca está afecta a su actividad, la operación queda sujeta a IVA y no a ITP (art. 7.5 del Texto Refundido de la Ley del ITPAJD).
• La entrega de terrenos rústicos no edificables está exenta de IVA (art. 20.Uno.20.º de la Ley del IVA). En ese caso tributa por ITP.
• Si el comprador es empresario con derecho a deducir el IVA, se puede renunciar a la exención (art. 20.Dos LIVA). Entonces se repercute IVA con inversión del sujeto pasivo y la escritura tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) en lugar de por ITP.

La bonificación del 99 % en Baleares

La normativa balear de tributos cedidos prevé una bonificación del 99 % de la cuota de TPO en la adquisición de terrenos rústicos afectos a una explotación agraria. Sus requisitos principales son:

• El adquirente debe ser agricultor profesional titular de una explotación agraria, o una SAT, cooperativa o sociedad civil agraria con explotación prioritaria. También puede ser el titular de una explotación agraria en la que al menos el 50 % de sus miembros sean agricultores profesionales.
• Los bienes deben quedar afectos a la explotación agraria del adquirente.
• La actividad agraria o complementaria debe mantenerse durante 5 años, salvo fallecimiento.
• Más del 50 % de las rentas del adquirente deben proceder de la actividad agraria.
• La vivienda accesoria no puede superar los 130 m². Las piscinas e instalaciones deportivas no se consideran accesorias.

Requisitos específicos para una sociedad limitada

Según el criterio de la Administración tributaria balear en consulta vinculante, una SL puede aplicar la bonificación si cumple lo siguiente:

• Debe ser ya titular de una explotación agraria prioritaria antes de la adquisición. A diferencia de las reducciones estatales de los arts. 9 y 11 de la Ley 19/1995, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, no basta con alcanzar esa condición gracias a la compra.
• Al menos el 50 % de los socios deben ser agricultores profesionales y tener al menos el 50 % del capital social.
• Si la finca incluye una vivienda de más de 130 m², la bonificación no se aplica a nada. No cabe prorrateo ni aplicarla solo a la parte sin vivienda.
• No se aplica si la finca se aporta a la sociedad mediante aportación no dineraria.
• Si la operación tributa por IVA por renuncia a la exención, la bonificación aplicable en AJD es otra, regulada en un precepto distinto.
• Las reducciones estatales de la Ley 19/1995 se aplican antes que la bonificación autonómica.

Un matiz importante sobre el capital

El art. 6.b) de la Ley 19/1995 exige que más del 50 % del capital pertenezca a agricultores profesionales, mientras que el criterio autonómico habla de «al menos el 50 %». Con un reparto exacto 50/50 existe riesgo. Lo prudente es que los agricultores profesionales tengan más de la mitad del capital.

Las menciones a estos requisitos en la escritura son imprescindibles. Por eso conviene revisar la operación antes de la firma.