Une SL espagnole peut-elle bénéficier de la réduction de 99 % de l'ITP lors de l'achat d'une propriété rurale aux Baléares ?

L'achat d'une propriété rurale (finca rústica) par une société exerçant une activité agricole peut être très faiblement taxé aux Baléares, mais uniquement si des conditions strictes sont remplies. Elles doivent en outre figurer correctement dans l'acte notarié (escritura). Avant de signer, il convient d'analyser deux points : si l'opération est soumise à la TVA (IVA) ou à l'ITP et si la réduction régionale peut s'appliquer.

TVA ou ITP lors de l'achat d'une propriété rurale ?

• Si le vendeur est un particulier, l'opération est toujours soumise à l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, droits de mutation espagnols).
• Si le vendeur est entrepreneur ou professionnel et que le bien est affecté à son activité, l'opération est soumise à la TVA et non à l'ITP (art. 7.5 du Texte refondu de la loi sur l'ITPAJD).
• La livraison de terrains ruraux non constructibles est exonérée de TVA (art. 20.Uno.20.º de la loi espagnole sur la TVA). Dans ce cas, l'ITP s'applique.
• Si l'acheteur est un entrepreneur ayant droit à déduire la TVA, il est possible de renoncer à l'exonération (art. 20.Dos LIVA). La TVA est alors facturée en autoliquidation et l'acte est soumis aux Actos Jurídicos Documentados (AJD, droit d'enregistrement sur actes) au lieu de l'ITP.

La réduction de 99 % aux Baléares

La réglementation baléare sur les impôts cédés prévoit une réduction de 99 % des droits de TPO pour l'acquisition de terrains ruraux affectés à une exploitation agricole. Ses principales conditions sont :

• L'acquéreur doit être agriculteur professionnel titulaire d'une exploitation agricole, ou une SAT, coopérative ou société civile agricole disposant d'une exploitation prioritaire. Il peut aussi s'agir du titulaire d'une exploitation dont au moins 50 % des membres sont agriculteurs professionnels.
• Les biens doivent être affectés à l'exploitation agricole de l'acquéreur.
• L'activité agricole ou complémentaire doit être maintenue pendant 5 ans, sauf décès.
• Plus de 50 % des revenus de l'acquéreur doivent provenir de l'activité agricole.
• Le logement accessoire ne peut dépasser 130 m². Les piscines et installations sportives ne sont pas considérées comme accessoires.

Conditions spécifiques pour une SL

Selon la position de l'administration fiscale baléare dans une consultation contraignante, une SL peut appliquer la réduction si elle remplit les conditions suivantes :

• Elle doit être déjà titulaire d'une exploitation agricole prioritaire avant l'acquisition. Contrairement aux réductions nationales des art. 9 et 11 de la loi 19/1995 de modernisation des exploitations agricoles, il ne suffit pas d'obtenir ce statut grâce à l'achat.
• Au moins 50 % des associés doivent être agriculteurs professionnels et détenir au moins 50 % du capital social.
• Si la propriété comprend un logement de plus de 130 m², la réduction ne s'applique à rien. Aucun prorata n'est possible, ni une application limitée à la partie sans logement.
• Elle ne s'applique pas si la propriété est apportée à la société par apport en nature.
• Si l'opération est soumise à la TVA par renonciation à l'exonération, la réduction applicable en AJD est différente et relève d'une autre disposition.
• Les réductions nationales de la loi 19/1995 s'appliquent avant la réduction régionale.

Une nuance importante sur le capital

L'art. 6.b) de la loi 19/1995 exige que plus de 50 % du capital appartienne à des agriculteurs professionnels, alors que la position régionale parle d'« au moins 50 % ». Une répartition exacte 50/50 présente un risque. Le plus prudent est que les agriculteurs professionnels détiennent plus de la moitié du capital.

La mention de ces conditions dans l'acte est indispensable. Il est donc conseillé de faire vérifier l'opération avant la signature.