Kan een Spaanse SL de 99% korting op de overdrachtsbelasting (ITP) toepassen bij de aankoop van een finca rústica op de Balearen?

De aankoop van een finca rústica (landbouwperceel) door een vennootschap met een agrarische activiteit kan op de Balearen zeer laag belast worden, maar alleen als aan strenge voorwaarden wordt voldaan. Die moeten bovendien correct in de notariële akte (escritura) staan. Vóór ondertekening moeten twee vragen worden beantwoord: valt de transactie onder btw (IVA) of onder ITP en kan de regionale korting worden toegepast.

Btw of ITP bij de aankoop van een finca rústica?

• Is de verkoper een particulier, dan valt de transactie altijd onder het Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, Spaanse overdrachtsbelasting).
• Is de verkoper ondernemer of zelfstandige en hoort het perceel bij zijn bedrijf, dan valt de transactie onder de btw en niet onder ITP (art. 7.5 van de Texto Refundido de la Ley del ITPAJD).
• De levering van niet-bebouwbare landbouwgrond is vrijgesteld van btw (art. 20.Uno.20.º van de Spaanse btw-wet). In dat geval is ITP verschuldigd.
• Is de koper een ondernemer met recht op aftrek van btw, dan kan van de vrijstelling worden afgezien (art. 20.Dos LIVA). Dan wordt btw verlegd en valt de akte onder Actos Jurídicos Documentados (AJD, aktebelasting) in plaats van ITP.

De korting van 99% op de Balearen

De Balearische regelgeving inzake overgedragen belastingen voorziet in een korting van 99% op de TPO-belasting bij de aankoop van landbouwgrond die bij een landbouwbedrijf hoort. De belangrijkste voorwaarden zijn:

• De koper moet beroepslandbouwer (agricultor profesional) zijn en eigenaar van een landbouwbedrijf, of een SAT, coöperatie of agrarische maatschap met een prioritair bedrijf. Het kan ook de eigenaar zijn van een landbouwbedrijf waarvan ten minste 50% van de leden beroepslandbouwer is.
• De grond moet worden gebruikt voor het landbouwbedrijf van de koper.
• De agrarische of aanvullende activiteit moet 5 jaar worden voortgezet, behalve bij overlijden.
• Meer dan 50% van het inkomen van de koper moet uit de landbouw komen.
• De bijbehorende woning mag niet groter zijn dan 130 m². Zwembaden en sportvoorzieningen gelden niet als bijbehorend.

Specifieke voorwaarden voor een SL

Volgens het standpunt van de Balearische belastingdienst in een bindend antwoord (consulta vinculante) kan een SL de korting toepassen als zij aan het volgende voldoet:

• Zij moet al vóór de aankoop eigenaar zijn van een prioritair landbouwbedrijf. Anders dan bij de nationale verminderingen van art. 9 en 11 van Wet 19/1995 inzake de modernisering van landbouwbedrijven, volstaat het niet om die status pas door de aankoop te verkrijgen.
• Ten minste 50% van de vennoten moet beroepslandbouwer zijn en ten minste 50% van het aandelenkapitaal bezitten.
• Omvat de finca een woning van meer dan 130 m², dan vervalt de korting volledig. Een evenredige verdeling of toepassing op alleen het deel zonder woning is niet mogelijk.
• De korting geldt niet als de finca via een inbreng in natura in de vennootschap wordt ingebracht.
• Valt de transactie onder btw door afstand van de vrijstelling, dan geldt voor de AJD een andere korting, geregeld in een afzonderlijke bepaling.
• De nationale verminderingen van Wet 19/1995 worden vóór de regionale korting toegepast.

Een belangrijke nuance over het kapitaal

Art. 6.b) van Wet 19/1995 vereist dat meer dan 50% van het kapitaal in handen is van beroepslandbouwers, terwijl het regionale standpunt spreekt van "ten minste 50%". Bij een exacte 50/50-verdeling bestaat er risico. Het verstandigst is dat beroepslandbouwers meer dan de helft van het kapitaal bezitten.

De vermelding van deze voorwaarden in de akte is onmisbaar. Laat de transactie daarom vóór ondertekening controleren.