L'assurance habitation est-elle obligatoire en Espagne si je suis non-résident et que mon logement est vide ou loué ?

De nombreux propriétaires étrangers d'une maison à Ibiza ou ailleurs en Espagne se demandent s'ils doivent souscrire une assurance habitation et ce qu'elle doit couvrir. La réponse dépend de l'existence d'un prêt hypothécaire, de la mise en location et de la durée pendant laquelle le logement reste inoccupé.

Est-elle obligatoire selon la loi ?

En règle générale, il n'existe aucune obligation légale d'assurer un logement dont on est propriétaire. Cependant, dans certaines situations, l'assurance est exigible ou, en pratique, indispensable :

• Logement hypothéqué : la réglementation hypothécaire exige que le bien hypothéqué soit assuré contre les dommages (incendie et autres dommages au bâtiment). La banque peut exiger cette assurance, mais elle doit accepter un contrat d'un autre assureur offrant des garanties équivalentes ; vous n'êtes pas tenu de la souscrire auprès de l'établissement prêteur.
• Location touristique aux Baléares : la réglementation touristique des Baléares impose à toute personne commercialisant des séjours touristiques dans des logements de disposer d'une assurance responsabilité civile couvrant les dommages causés aux hôtes et aux tiers.
• Comunidad de propietarios (copropriété) : l'immeuble dispose généralement de sa propre assurance pour les parties communes, mais elle ne couvre ni l'intérieur de votre logement ni son contenu.

Points à vérifier si vous êtes non-résident

• Logement inoccupé : de nombreux contrats limitent ou excluent certaines garanties, comme le vol, si le logement reste vide au-delà d'un certain nombre de jours consécutifs. Vérifiez cette clause si vous ne passez que quelques semaines par an en Espagne.
• Usage du logement : déclarez à l'assureur si vous le louez, en location touristique ou de longue durée. Un contrat prévu pour un usage personnel peut ne pas couvrir les sinistres causés par des locataires ou des hôtes.
• Capital assuré : le bâtiment doit être assuré pour sa valeur de reconstruction, et non pour son prix de marché. Si le capital est inférieur à la valeur réelle, la règle proportionnelle de sous-assurance peut s'appliquer en cas de sinistre (article 30 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, loi espagnole sur le contrat d'assurance) et l'indemnisation est réduite.
• Responsabilité civile : les dégâts des eaux chez les voisins font partie des sinistres les plus fréquents ; vérifiez que la garantie responsabilité civile dispose d'un plafond suffisant.
• Garanties pour propriétaires bailleurs : pour les locations de longue durée, il peut être utile d'ajouter une protection contre les loyers impayés ou les dégradations du locataire.

Recommandation pratique

Avant de signer, demandez qu'on vous explique les exclusions et les conditions d'inoccupation, et révisez le contrat à chaque changement d'usage du logement. Une assurance bien adaptée évite les mauvaises surprises lorsque le propriétaire est loin et ne peut pas réagir immédiatement à un sinistre.