Welche Steuern zahlt ein Nichtresident in Spanien für eine Immobilie – vermietet oder nicht – und wann wird das Modelo 210 eingereicht?

Ein Nichtresident, der Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses in Spanien ist, unterliegt der Einkommensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR), geregelt im Real Decreto Legislativo 5/2004. Die Erklärung erfolgt über das Modelo 210 (spanische Steuererklärung für Nichtresidenten). Was zu zahlen ist, hängt davon ab, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird.

Keine Vermietung: fiktives Einkommen (renta imputada)

Auch wenn der Eigentümer keine Einnahmen erzielt, unterstellt das Gesetz, dass eine ihm zur Verfügung stehende Immobilie ein Einkommen erzeugt. Diese renta imputada wird berechnet, indem auf den Katasterwert (valor catastral) folgender Prozentsatz angewendet wird:

• 1,1 %, wenn der Katasterwert im Rahmen einer allgemeinen kollektiven Neubewertung überprüft oder geändert wurde, die im betreffenden Jahr oder in den zehn Vorjahren in Kraft getreten ist.
• 2 % in allen anderen Fällen.

Der Betrag wird nach den Tagen des Jahres, in denen man Eigentümer war, sowie nach dem jeweiligen Eigentumsanteil aufgeteilt. Darauf wird der Steuersatz angewendet, ohne Abzug von Kosten. Diese Erklärung ist jährlich: Sie bezieht sich auf die Situation zum 31. Dezember und wird im Laufe des folgenden Kalenderjahres eingereicht.

Vermietung: Mieteinkünfte

• Die erhaltenen Mieten werden vierteljährlich (in bestimmten Fällen auch jährlich zusammengefasst) erklärt, jeweils in den ersten zwanzig Kalendertagen im April, Juli, Oktober und Januar.
• Ansässige in einem anderen EU- oder EWR-Staat mit effektivem steuerlichem Informationsaustausch können Kosten abziehen, die mit der Vermietung zusammenhängen: IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftskosten, Versicherung, Reparaturen, Nebenkosten, Darlehenszinsen oder Abschreibung u. a.
• Ansässige in allen anderen Ländern, einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit, versteuern die Bruttoeinnahmen ohne Kostenabzug.

Wird die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet, ist für die nicht vermieteten Tage weiterhin das fiktive Einkommen zu erklären.

Steuersätze

• 19 % für Ansässige in der EU oder im EWR mit effektivem Informationsaustausch.
• 24 % für Ansässige in allen übrigen Ländern.

In der Regel erlauben die Doppelbesteuerungsabkommen Spanien, Einkünfte aus in Spanien gelegenen Immobilien zu besteuern. Die Doppelbesteuerung wird gegebenenfalls im Wohnsitzland des Eigentümers beseitigt (in Deutschland z. B. über die Steuererklärung).

Weitere Steuern, die Sie beachten sollten

• IBI: jährliche kommunale Grundsteuer, die der Eigentümer zahlt.
• Impuesto sobre el Patrimonio (Vermögensteuer): nur wenn der Nettowert des in Spanien belegenen Vermögens den geltenden Freibetrag übersteigt.

Ein häufiger Irrtum

Viele ausländische Eigentümer glauben, dass sie in Spanien nichts erklären müssen, wenn sie ihre Immobilie nicht vermieten. Das ist falsch: Das fiktive Einkommen muss jedes Jahr erklärt werden. Das spanische Finanzamt (Hacienda) kann nicht verjährte Jahre nachfordern, in der Regel die letzten vier Jahre, mit Zuschlägen und gegebenenfalls Strafen. Wenn Sie offene Jahre haben, sollten Sie diese so bald wie möglich nachholen.