Golden Visa und Immobilie in Spanien: Bin ich steuerlich ansässig oder kann ich weiter als Nichtresident Steuern zahlen?

Viele glauben, dass eine Golden Visa (Aufenthaltserlaubnis für Immobilieninvestoren) oder die TIE-Karte (Ausländer-Aufenthaltskarte) ihren Inhaber automatisch zum steuerlich Ansässigen in Spanien macht. Das stimmt nicht: Die Aufenthaltserlaubnis ist eine ausländerrechtliche Frage, die steuerliche Ansässigkeit hängt dagegen von den tatsächlichen Umständen ab.

Gilt die Golden Visa nach ihrer Abschaffung weiter?

Die Golden Visa für Immobilieninvestitionen wurde mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft. Bereits erteilte Genehmigungen bleiben jedoch bis zu ihrem Ablauf gültig. Wurde die Genehmigung rechtzeitig verlängert (die Verlängerung wird für fünf Jahre erteilt), besteht der legale Aufenthalt weiter. Künftige Verlängerungen bestehender Genehmigungen sollten weiterhin nach den bisherigen Regeln bearbeitet werden, sofern die Immobilieninvestition gehalten wird.

Was die steuerliche Ansässigkeit in Spanien bestimmt

Nach Artikel 9 des spanischen Einkommensteuergesetzes (Ley del IRPF) ist eine Person in Spanien steuerlich ansässig, wenn einer der folgenden Umstände vorliegt:

• Sie hält sich im Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien auf.
• Sie hat in Spanien den Mittelpunkt bzw. die Basis ihrer wirtschaftlichen Tätigkeiten oder Interessen.

Ist die Immobilie in Spanien also der einzige Wohnsitz der Person und verbringt sie hier den größten Teil des Jahres, kann das spanische Finanzamt (Hacienda) sie als steuerlich ansässig einstufen – unabhängig von einer bestimmten Aufenthaltserlaubnis. Besteht zudem ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Herkunftsland (etwa das DBA Deutschland–Spanien), kann auch das Kriterium der „ständigen Wohnstätte“, das bei Ansässigkeitskonflikten herangezogen wird, auf Spanien hindeuten.

So sichern Sie den Status als Nichtresident ab

• Nachweisen, dass Sie sich weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten.
• Die steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land belegen können, idealerweise durch eine Ansässigkeitsbescheinigung der dortigen Steuerbehörde (z. B. des deutschen Finanzamts, der österreichischen Finanzverwaltung oder von HMRC im Vereinigten Königreich).
• Der Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen darf nicht in Spanien liegen.

Wenn die Fakten den Status nicht eindeutig stützen, sollten Sie das finanzielle Risiko abwägen, bevor Sie sich als Nichtresident erklären.

Welche Steuern zahlt ein Nichtresident für eine nicht vermietete Immobilie?

Ist die Person Nichtresident und die Immobilie nicht vermietet, muss sie jährlich das Modelo 210 (spanische Steuererklärung für Nichtresidenten) für fiktive Einkünfte aus Immobilienbesitz einreichen (Art. 24.5 des Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtresidenten, Texto Refundido de la Ley del IRNR):

• Das fiktive Einkommen beträgt 1,1 % des Katasterwerts (valor catastral), wenn dieser revidiert wurde, andernfalls 2 %.
• Der Steuersatz beträgt 19 % für Ansässige in der EU oder im EWR und 24 % für alle anderen, einschließlich des Vereinigten Königreichs und der Schweiz.
• Die Erklärung für jedes Jahr ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres einzureichen.

Je nach Wert des in Spanien belegenen Vermögens sollte außerdem geprüft werden, ob die Vermögensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre el Patrimonio) anfällt.

Fazit

Die Golden Visa erlaubt den legalen Aufenthalt in Spanien, entscheidet aber nicht über die Besteuerung. Maßgeblich sind die Aufenthaltstage, der Ort der wirtschaftlichen Interessen und gegebenenfalls das Doppelbesteuerungsabkommen. Eine individuelle Prüfung mit einem Steuerberater vermeidet Nachzahlungen und Strafen.